Investissement Locatif

Un investissement locatif est l’acquisition d’un bien immobilier qui sera ensuite mis en location en vue de percevoir des loyers, source de revenus supplémentaire pour l’investisseur. L’objectif ? Que les loyers remboursent la plus grande partie de ce crédit et que l’investisseur se crée un patrimoine grâce à l’emprunt bancaire. Ce projet peut en effet être financé par un prêt bancaire. Et c’est là sa plus grande force, qui le rend incomparablement plus rémunérateur que la plupart des autres supports d’investissement existants. Moyen sûr de placer son argent dans la pierre, l’investissement locatif se classe parmi les investissements les plus fiables et lucratifs, bénéficiant de taux d’emprunt bancaire attractifs et d’avantages fiscaux que l’on peut qualifier d’exceptionnels, si l’on choisit notamment la location meublée non professionnelle (LMNP).

Acquérir un logement en vue de le louer présente de nombreux autres avantages : la banque vous prête, vous proposez un bien décent à un locataire, qui va ensuite rembourser une grande partie du crédit pour vous.

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Quand investir ?
Il n’y a pas d’âge pour faire son premier investissement locatif, mais la part des moins de 30 ans qui investissent a fortement augmenté en l’espace des dix dernières années et représente désormais 10% des investisseurs. Aujourd’hui, les conditions de crédit n’ont jamais été aussi souples et les banques prêtent de l’argent facilement à condition de montrer un dossier bien constitué. Plus l’investissement locatif est réalisé tôt, plus on peut en jouir rapidement !

Investir dans le locatif ou dans sa résidence principale ?
La question que beaucoup d’investisseurs se posent. D’ailleurs, 37% des bailleurs ne sont pas eux-mêmes propriétaires de leur résidence principale ! De nos jours, les banques acceptent à certaines conditions de financer un investissement locatif alors même que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, car le loyer permet de couvrir une bonne partie et même parfois la totalité des mensualités. On peut penser de façon tout à fait légitime, qu’il vaut mieux payer un crédit pour un appartement dans lequel on vit, mais dans les grandes villes, le coût du logement est tel que devenir propriétaire peut devenir rapidement très coûteux et moins avantageux qu’une location. La location présente aussi l’avantage de la flexibilité et l’on n’a pas tout de suite les moyens d’acheter un appartement suffisamment grand pour loger toute sa famille. N’hésitez pas à consulter notre article traitant de ce sujet.

 

Dans quelles villes investir ?
La première étape d’un projet d’investissement locatif consiste à choisir le bon emplacement pour ce logement. Il faut donc penser à plusieurs points : attractivité du quartier et tension du marché locatif, tension à la revente, sans oublier les impôts locaux (et donc la taxe foncière).

Quels types de bien choisir ?
Le type de logement dans lequel investir dépend évidemment du budget que l’on souhaite consacrer au projet. Il faut garder en tête une règle de base : la rentabilité rémunère le risque.
Acheter petit
L’avantage de ces petites surfaces c’est le faible poids de ces logements qui expose moins l’investisseur aux charges de la copropriété. Dans les villes de taille moyenne ce sont les appartements deux pièces qui sont très prisés, car ils sont attractifs pour des locations de plus longue durée, tandis qu’à Paris ce sont les studettes ! On peut également choisir d’acheter un logement neuf, 20 à 30% plus cher qu’un logement ancien, dans le cadre du dispositif PINEL. Dernier point à garder à l’esprit: la récente loi Climat et Résilience a un impact non négligeable pour les investisseurs: les logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique ne pourront être plus loués dès 2025, en 2028 les logements classés F, et 2034 pour les logements classés E. Il faut donc penser aux travaux visant à optimiser les performances énergétiques du logement pour un investissement serein.

 

Analyser le projet d’investissement locatif
Vous avez repéré un bien qui vous fait de l'œil ? Si vous ne passez pas par un mandataire ou une plateforme d’investissement locatif clé en main, comme IIVEST, il vous faudra maîtriser les aspects financiers (loyer, charges, vacance locative, rentabilité du bien), techniques (architecture et travaux d’aménagement, sans oublier les performances énérgétiques), mais aussi commerciaux (négociation du prix du bien avec le vendeur, négociation avec les banques).

Grâce à notre simulateur de rentabilité, le tableur excel est votre meilleur ami dans cette tâche. L’avantage c’est que tout analyser seul permet de beaucoup apprendre sur le sujet mais il est aussi possible de faire des erreurs! Estimer les travaux nécessaires est une étape importante du projet. On peut partir de l’hypothèse qu’il faudra compter 250€/m2 pour un rafraîchissement du bien, 800€/m2 pour une rénovation complète (sol, peinture, plomberie, électricité, etc) et plus de 1000€/m2 pour des travaux dits “lourds”. Il faudra peaufiner cette première estimation lors de la contre-visite une fois l’offre acceptée en visitant le bien avec un entrepreneur qui complètera votre dossier de financement par un devis.